ー新築建売 不動産屋のマメ知識ー
☑建売住宅の耐震性は本当に大丈夫なのか？を知りたい方
☑建売住宅と注文住宅で耐震性・耐震等級の違いを知りたい方
☑耐震等級の意味や区分
☑耐震等級のメリットデメリットを把握し、
安心して家選びができる
☑購入する際に耐震等級以外に確認すべきポイント
大学卒業後、大手ハウスメーカーに住宅営業として勤務後、2019年に明和住宅へ転職。
大手ハウスメーカーと地元工務店双方を経験しているため、両側の目線での住宅提案が可能。土地も扱う明和住宅において、セミオーダー形式による注文住宅のコストカット提案等、地元工務店ならではの柔軟性を活かした営業活動を行う。
皆さんこんにちは。
明和住宅スタッフ営業担当の坂本です。
建売住宅の購入を検討する際、「価格の手頃さや入居までの期間の短さは魅力的だけど、耐震性は大丈夫？」と不安に感じる方もいるでしょう。地震が頻発する日本で住宅を購入する場合、建物の安全性を客観的に示す「耐震等級」の確認が欠かせません。
本記事では、建売住宅における耐震等級の基礎知識を整理した上で、注文住宅と耐震性の違い、高い等級の建売住宅を選ぶメリット・デメリット、事前に確認すべきポイントについて解説します。
|
【この記事で分かること】 ・建売住宅における耐震等級の概要 ・建売住宅と注文住宅の耐震性・耐震等級の違い ・耐震等級の高い建売住宅を選ぶメリット・デメリット ・建売住宅を購入する際に耐震等級以外に確認すべきポイント
|
.jpg)
建売住宅における耐震等級とは、平成12年4月1日に施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく「住宅性能表示制度」の指標の一つです。
地震に対する建物の強さを3段階で評価したもので、数字が大きいほど耐震性が高いことを示します。
| 等級 | 定義 | 強さの目安 | 大地震後の住み続けやすさ |
| 耐震等級1 | 建築基準法の最低基準 |
一般的な住宅 |
大規模な修繕や住み替えが必要になる可能性が高い |
| 耐震等級2 | 等級1の1.25倍 | 学校・病院などの避難所に求められるレベル | 一部分の補修で、そのまま住み続けられる可能性がある |
| 耐震等級3 | 等級1の1.5倍 | 消防署・警察署などの防災拠点と同等の最高等級 | 一部分の軽い修繕のみで、そのまま住み続けられる可能性が高い |
建売住宅において、耐震性能の認定を受けるかどうかは住宅会社の任意ですが、耐震等級2以上の住宅は、より長く安心して暮らせる「長期優良住宅」の認定基準の一つであり、安心の目安となります。
なお、静岡県では独自の基準により、新築住宅はすべて「耐震等級2以上」が義務付けられているため、建売住宅を選ぶ際は、最高ランクの耐震等級3を目安にするのがおすすめです。
✔建売住宅と注文住宅で耐震性・耐震等級に違いはある？
.jpg)
耐震等級が同じであれば、建売住宅か注文住宅かに関わらず、構造計算上の強度に違いはありません。
建売住宅と注文住宅はいずれも、建築前に必ず「建築確認申請」を行い、行政や指定確認検査機関による厳格な審査を受ける必要があります。
この申請・審査では建築基準法を満たしているかどうかがチェックされるため、審査を通過している住宅は最低でも「耐震等級1」の性能を備えていることになります（※静岡県の新築住宅は独自基準により耐震等級2以上）。
また、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づき、引き渡しから10年間は「構造耐力上主要な部分」や「雨漏り」に対して販売会社が責任を負う「契約不適合責任」が義務付けられており、建売住宅でも一定の施工品質が保証されています。
なお、建売住宅が安価な理由は、土地の一括仕入れや資材の規格化、設計の効率化によるものであり、耐震性能を削ってコストを下げているわけではないため、安心して選ぶことが可能です。
✔耐震等級の高い建売住宅を選ぶメリット.jpg)
耐震等級の高い建売住宅を選ぶことは、地震から家族の命や大切な財産を守るだけでなく、日々の家計や将来の資産価値においても大きなメリットがあります。
ここでは、地震保険料の割引や住宅ローン金利の優遇、補助金・税制面のメリット、売却時の評価など、高品質な住まいだからこそ得られるメリットを詳しく解説します。
●地震で倒壊しにくい
耐震等級の高い建売住宅を選ぶ大きなメリットの一つが、地震で倒壊しにくい点です。
「耐震等級1」は震度6強〜7で倒壊を防ぐ基準ですが、建物が大きく損傷した場合、住み続けるのが困難になる恐れがあります。
これに対し、「耐震等級3」の住宅の場合、地震による損傷を最小限に抑えられ、地震後も自宅で生活を続けられる可能性が高まります。また、本震だけでなく、その後に繰り返し発生する余震への耐性も強く、大規模な修繕や建て替え、仮住まいへの引っ越しリスクを軽減できる点も特徴です。
実際に、2016年の熊本地震（震度7が2回発生）では、耐震等級1相当の住宅で倒壊や大破が確認されましたが、耐震等級3の木造住宅では倒壊はゼロとされ、その高い耐震性能が示されました。
耐震等級の高い建売住宅を選ぶメリットとして、地震保険料の割引を受けられることも挙げられます。住宅性能表示制度に基づく耐震等級を有している場合、地震保険料に「耐震等級割引（10〜50％）」が適用されます。
具体的な割引率は、以下の通りです。
耐震性能が高い住宅ほど割引率も大きくなり、保険料の負担を抑えられる点が特徴です。
地震保険の契約期間中は継続して割引が適用されるため、耐震等級の高い住宅ほど、長く住み続けることで維持費を節約できます。
なお、この割引が適用されるのは「地震保険」であり、火災保険料全体が割り引かれるわけではない点に注意が必要です。また、「免震建築物割引」「耐震診断割引」「建築年割引」と重複して適用を受けることはできません。
割引の適用には、「認定通知書」など長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定書類（写）や、「設計内容説明書」などの公的書類の提出が必要です。
耐震性や省エネ性に優れた住宅を取得する場合、通常の【フラット35】の借入金利から一定期間金利が引き下げられる制度（【フラット35】S）を利用することが可能です。
耐震等級2の場合は「金利Bプラン」となり、最初の5年間の金利が年0.25%の引き下げ対象となります。さらに、耐震等級3など特に優れた性能を持つ住宅では「金利Aプラン」が対象となり、当初10年間の金利が年0.25%引き下げられます。
例えば、3,000万円を35年返済で借り入れた場合、金利Aプランの適用で約200万円の利息軽減効果が期待できるでしょう。
金利が上がっても返済額が変わらない「全期間固定金利」の安心感に加え、金利優遇を受けることで、長期的な家計の安定につながる点が大きな魅力です。
詳しい適用要件については、以下をご参照ください。
参照：【フラット35】Sの技術基準の概要｜住宅金融支援機構
耐震等級の高い住宅は、国や自治体の補助金制度の対象になりやすい点も大きなメリットです。特に、耐震等級2以上を取得要件の一つとする「長期優良住宅」の認定を受けた住宅は、多くの補助制度で優遇されます。
例えば、子育て世帯（18歳未満の子どもがいる世帯）や若者夫婦世帯（夫婦いずれかが39歳以下の世帯）を対象とした「みらいエコ住宅2026事業」では、認定基準の一つとして耐震性（耐震等級2または3）が設定されています。
同事業において長期優良住宅として認定されると、1住戸につき75万円の補助金を受けられる可能性があります。住宅取得時の負担を軽減できる点が魅力です。
なお、適用要件は以下をご確認ください。
耐震等級が高く長期優良住宅に認定された物件は、税制面でのメリットも大きくなります。住宅ローン控除や固定資産税など、複数の税制優遇を受けられます。
主な減税内容は、以下の通りです。
| 税金の種類 | 一般住宅 | 長期優良住宅 |
| 固定資産税 | 新築後3年間、税額を2分の1に減額 | 新築後5年間、税額を2分の1に減額 |
| 不動産取得税 | 課税標準から1,200万円を控除 | 課税標準から1,300万円を控除 |
| 登録免許税 | 税率0.15% | 税率0.1% |
| 住宅ローン控除 | 2,000万円（13年間、残高の0.7%） | 4,500万円（13年間、残高の0.7%） |
※固定資産税の軽減は床面積50㎡以上280㎡以下の一戸建てが対象。
これらの優遇措置を合計すると、総額で数百万円規模の節税効果が期待できるでしょう。
耐震等級が高く、「長期優良住宅」に認定された家は、中古市場でも資産価値が維持されやすく、将来の売却時にも有利です。安全性を重視する買い手にとって、国が認めた耐震性・耐久性の高さは大きな安心材料となり、購入を前向きに検討しやすくなるためです。
通常、住宅は築年数とともに価格が下落しますが、長期優良住宅は「適切に維持管理された優良物件」と評価され、中古市場でも売れ残りにくい傾向があります。
将来の住み替えも見据えた場合、高い耐震等級の住宅を選ぶことは、資産形成の観点からも適切な選択といえます。
.jpg)
耐震等級の高い建売住宅は安心感が大きいですが、一方で検討時に注意すべきデメリットも存在します。耐震性能を確保するための建築コストによる「販売価格の上昇」や、構造上の制約による「間取りの制限」、希望エリアで「物件の選択肢が絞られる」といった点です。
ここでは、耐震等級の高い建売住宅を選ぶデメリットについて詳しく解説します。
耐震等級の高い建売住宅を選ぶ場合のデメリットの一つが、販売価格が高くなりやすい点です。高い耐震性能を確保するには、耐力壁や補強金物、太い梁などの部材使用量が増えるため、材料費や施工費が加算されます。
また、耐震等級3などの認定取得には精緻な構造計算や第三者機関への審査申請費用が数十万円単位で発生し、その分が販売価格に反映されます。
さらに、適合審査や現場検査の回数が増えることで工期が長期化する場合もあり、その分、人件費や管理コストも増大しやすくなります。
耐震等級の高い建売住宅を選ぶ場合、間取りに制約が生じることがあります。
具体的には、建物全体の強度を高めるため、柱のない大空間や開放的なリビングが作りにくくなるといったことです。その他にも、大きな窓や複数の窓を隣接させると耐震性が低下することから、窓のサイズや配置に制約が生じ、デザインや採光に影響する場合があります。
例えば、「1階を広く開放的にしたい」「窓の多い家がいい」といった希望があっても、構造上の制約から、条件に合う物件が見つからないケースも少なくありません。
また、構造の安定性を確保するために、1階と2階の壁や柱の位置を一致させる（直下率を高める）必要があり、間取りの自由度が制限されやすい点には注意が必要です。
.jpg)
建売住宅の耐震性能を外観から判断するのは難しいため、正確な等級を知るには適切な手順での確認が不可欠です。具体的には、公式書類である「建設住宅性能評価書」のチェックや住宅会社への問い合わせ、専門家による診断などの方法があります。
ここでは、安心して暮らせる住まいを見極めるために、建売住宅の耐震等級を調べる方法について詳しく解説します。
住宅の購入前に、建設住宅性能評価書の有無と内容を確認することが、確実な耐震性を知るための重要なポイントです。
建設住宅性能評価書とは、国に登録された第三者機関が統一基準で評価した公式書類です。住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」があり、より信頼性が高いのは後者となります。
「設計住宅性能評価書」が設計図面のみを審査するのに対し、「建設住宅性能評価書」は施工中の現場検査や完成時の検査を経て発行され、実際の建物の性能を客観的に証明するものです。
具体的な等級は、評価書内の「1.構造の安定に関すること」という項目に1〜3の数字で記載されています。
住宅の耐震等級は、ホームページやチラシの「物件概要」欄に明記されていることが多いです。もし、耐震等級の記載がない場合は、住宅会社へ直接問い合わせると良いでしょう。
耐震性能にこだわりを持つ住宅会社であれば、標準仕様として「耐震等級2以上」や「等級3相当」などをホームページや営業資料に明記しているケースも多く、問い合わせることで詳細を確認できます。
建設住宅性能評価書の取得は任意であるため、等級が不明な物件もあります。等級が不明な場合、国土交通大臣登録の「登録住宅性能評価機関」へ診断を依頼することで、正確な等級を確認できます。
申請費用は10万〜20万円程度ですが、正確な等級を証明することで、資産価値の向上につながるほか、住宅ローンや地震保険の優遇を受けられる可能性も高まります。
建物の耐震等級だけでなく、地盤や基礎といった「足回り」や「造り」も確認することが重要です。いくら建物が頑丈でも、地盤や基礎が不十分では地震時に本来の性能を発揮できません。
ここでは、地盤調査の結果や基礎の施工品質、メンテナンス性に関わる建築工法など、耐震等級以外で見落としがちなチェックポイントについて詳しく解説します。
どれほど建物が頑丈でも、地盤が軟弱であれば将来的な沈下や傾きの原因になるため、建売住宅の購入時は必ず「地盤調査報告書」を確認しましょう。
軟弱地盤と判定された場合には、「表層地盤改良」「柱状地盤改良」「小口径鋼管」といった工法で適切な補強が行われます。これらの工事内容や保証期間についても正確に把握しておくことが大切です。
適切な改良工事が施されていれば、軟弱な土地であっても住まいの安全性を確保できます。
| 工法 | 耐震性の特徴 |
| 2×4（ツーバイフォー）工法 |
・耐震性は高い。 |
| プレハブ工法 |
・耐震性は高い。 |
| 木造軸組工法（在来工法 |
・耐震性は設計により異なる。 |
建売住宅を選ぶ際は、目に見えやすい価格や間取りだけでなく「耐震等級」を確認することが大切です。耐震等級の高い住宅は、大地震への備えになるのはもちろん、保険料割引や各種減税といった経済的メリットも期待できます。
物件探しの際は、「等級3 “相当”」といった曖昧な表現に惑わされず、必ず「住宅性能評価書」などの公的書類で耐震等級を確認しましょう。
地震への備えが特に重要視される静岡市周辺でマイホームをお探しの方は、静岡の地盤や地域特性を熟知した不動産のプロフェッショナルである「明和住宅」へご相談ください。
耐震性に関しても、「住宅性能評価書」によって客観的に証明された、安全で高品質な物件をご提案いたします。安心して長く暮らせる住まい探しを、確かな実績でサポートいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。
などなど、そういったご質問もお気軽にお問い合わせください。
→葵区の新築住宅を見る
→駿河区の新築住宅を見る
→清水区の新築住宅を見る
物件の無料相談はこちら →
住宅購入は生涯に一度の大きな決断なので、充分なリサーチと慎重な検討が大切です！
引き続き、家づくりをお楽しみください。
建売・土地探しの相談もお気軽にご連絡ください♪
<b
9:00 ～ 17:00 不定休
