ー新築建売 不動産屋のマメ知識ー
☑事前に注意点を知っておき、
不安を解消したい方
☑建売住宅の購入で後悔したくない方
☑建売住宅の購入時の注意点を詳しく
紹介し、不安をすべて解消する。
新卒で地元静岡に密着した不動産会社へ営業として勤務。
その後、2018年に明和住宅へ転職。
丁寧誠実に、お客様の「売りたい」「買いたい」、不動産に関するお悩みをトータルサポートしている。
女性ならではの視点と、お客様の人生背景に寄り添った提案を行っている。
皆さんこんにちは。
明和住宅スタッフ営業担当の上沼です。
建売住宅は、完成済みの物件を実際に確認してから購入できるため、「住んでみたらイメージと違った」といったギャップが少なく、スムーズに入居できることが大きな魅力です。
一方で、「購入前には、どのような点に注意すれば良いのか」「何をチェックすべきか」といった不安を抱える方も多いでしょう。
本記事では、建売住宅を購入する際に確認しておきたいポイントを、以下の4つの視点から詳しく解説します。
建売住宅を購入する際には、完成済みの建物を実際に見て判断できる安心感がありますが、建物の外観や間取りだけで判断してしまうと、住み始めてから「夢のマイホームはこんなはずじゃなかった…」と後悔することも少なくありません。
内見時には建物の状態を確認することが大切ですが、それ以外にも見落としてはいけないポイントが数多く存在します。
ここでは、建売住宅の購入時に確認しておきたい注意点を「性能・品質」「内覧・契約」「立地・環境」「価格・資金計画」の4つの視点から解説します。
建売住宅を選ぶ上で、まず重視したいのが建物そのものの性能や品質です。見た目の印象だけで決めてしまうと、実際に住み始めてから「動線が悪い」「設備が使いにくい」といった不満が出てくることもあります。
特に建売住宅は間取りや仕様が決まっているため、細かな調整ができません。そのため、内装や設備の充実度、施工の信頼性などを事前に確認しておくことが重要です。
まずは、建物の性能や品質に関して注意すべき7つのポイントを見ていきましょう。
建売住宅は基本的に完成済みの物件を購入するため、注文住宅のように間取りを変更することができません。そのため、家族の人数や生活スタイルに合った間取りかどうかを事前によく確認することが重要です。
主な確認事項は、以下の通りです。
| チェック項目 | 確認ポイント |
|
生活動線 |
・玄関からリビング、洗面所や浴室までの移動がスムーズか |
| 部屋数と広さ |
・家族全員がくつろげるスペースが確保されているか |
| 部屋の配置 | ・部屋の配置は家族間のプライバシーを保てるか ・子ども部屋や寝室が道路側でなく安全か |
家具がない状態では広さや使い勝手が分かりにくいため、ソファやダイニングテーブル、ベッドなどを置いた生活シーンをイメージしながら検討すると良いでしょう。
間取りの確認をしておくことで、生活動線の無理や収納の不足、部屋の使いにくさなどの問題を事前に把握しやすくなり、購入後の後悔を防ぐことができます。
建売住宅は内装や設備があらかじめ決まっているため、購入後の変更が難しいことが多いです。そのため、使い勝手や機能性、デザインの良し悪しを事前にしっかり確認する必要があります。
例えば、キッチンや浴室の設備は見た目だけでなく、操作のしやすさや掃除のしやすさもチェックしておくと良いでしょう。
また、床や壁の素材についても、日々の掃除のしやすさや傷・汚れに強いかどうかを考慮することが大切です。施工会社からカタログや仕様書を取り寄せ、使われている建材や設備の詳細を事前に確認しておくと安心です。
もし点検口がない住宅では、不具合が見つかった場合に調査や修理が大がかりになり、その分費用も高額になる可能性があります。建物の維持管理は長く安心して住み続けるために欠かせないため、購入前には必ず図面を確認し、点検口が適切な位置に設置されているかどうかをしっかりチェックしましょう。
こうした確認を怠らないことで、将来的なトラブルを防ぎ、安心して暮らせる家選びにつながります。
建売住宅を販売する会社の中には、土地の仕入れから設計・施工・販売まで一括で対応している会社と、それぞれの工程を別会社に委託している会社があります。
各工程を別々の会社が担当していると、トラブルが起きた際に「誰に連絡すればよいかわからない」「責任の所在があいまい」といった問題が発生しやすくなるため注意が必要です。
一方で、一貫して手がける会社では窓口が一本化されているため、問題が起きても迅速かつ的確に対応してもらえます。安心して購入後のサポートを受けるためにも、一括対応している会社を選びましょう。
気になる建売住宅が見つかったら、その建物を施工した会社の実績や評判を調べることも大切です。会社のWebサイトや口コミサイトで、過去の施工例や評価を確認することができます。
また、同じ施工会社が手がけた他の物件を参考に、施工の丁寧さや仕上がりの品質を確認すると良いでしょう。特に、地元密着型の会社はアフターサービスが迅速なことが多いため安心です。
さらに、可能であれば、実際にその会社で建てて住んでいる人の家を見せてもらい、建物の満足度やアフター対応の実態を聞くことも効果的です。施工会社の実績と対応力を総合的に判断し、自分の重視するポイントに合った会社を選びましょう。
建売住宅を選ぶ際には、基礎工事や木工事など各工程の記録がしっかり残されているかを確認することが重要です。特に建築中の写真などの記録がある場合は、完成後に隠れて見えなくなる部分の施工状態を把握でき、品質や管理体制の信頼性や安心感を高める判断材料として活用できます。
施工に自信がある業者は、商談の段階でこれらの記録を提示してくれることも多いため、確認してみると良いでしょう。安心して建売住宅を購入するためにも、施工記録の有無は重要なポイントです。
住宅性能表示制度とは、国が定めた評価基準に基づき、住宅の性能を全国共通の基準で「見える化」する仕組みです。この制度により、耐震性や耐久性、省エネ性能、維持管理・更新への配慮などが第三者機関によって客観的に評価されます。
任意加入のため表示がない物件もありますが、同制度を活用している業者の住宅は客観的に評価されているため、安心して購入できます。
また、この制度を利用した住宅は信頼性が高く、ローンの金利優遇や保険料の割引を受けられるケースもあります。さらに、万が一トラブルが発生した際には、紛争処理制度を通じて専門の第三者機関が中立的に問題解決を支援してくれるため安心です。
⇒住宅性能表示制度とは？性能評価を受けている住宅のメリットや評価項目を解説（参照関連コラム）
建売住宅は完成物件が多いため、購入前に実物を内覧できることが大きなメリットですが、内覧や契約の段階での確認不足は、入居後の後悔につながることもあります。ここでは、建売住宅の内覧・契約に関する注意点をご紹介します。
内覧は、実際に住んだときの生活をイメージしながら行うことが大切です。ただし、限られた時間の中で隅々まで確認するのは難しいため、事前にチェックリストを用意しておくと効率的に確認できます。
特に、現在使用している家具や家電を新居に持ち込む予定のある方は、サイズを測ってメモしておくと良いでしょう。内覧時にはメジャーなどの寸法が分かるもので確認すると、家具の配置やスペースの把握がスムーズになり、引っ越し後の後悔を避けられます。
また、許可を得た上で室内の写真を撮影しておくことで、帰宅後にじっくりと検討する際に役立ちます。
具体的には、以下のようなポイントをリスト化し、内覧時に一つずつチェックしていきましょう。
| チェック項目 | 確認ポイント |
| 間取りの広さ | 家具を配置しても広さは十分か |
| 日当たり／風通し | 建物の障害物がなく、日当たりは良いか |
| 洗濯機置き場 | 防水パンの大きさは適切か |
| ベランダ／バルコニー | 洗濯物が干せる広さがあるか |
| 鍵 |
防犯面で安全か 交換は可能か |
| コンセントの位置と数 | 家電の配置に無理がないか |
| 騒音や生活音 | 窓の開閉時に、生活音や騒音に問題がないか |
| 駐車場／駐輪場 | 必要な台数を収容できるか |
未完成の建売住宅を購入する場合は、必ず引き渡し前に物件の状態を確認することが大切です。
未完成の状態で契約や引き渡しを受けてしまうと、完成後に不具合やトラブルが発覚しても、業者が対応してもらえない可能性があります。そのため、未完成部分の工事内容や完了予定日を明確に記載した書面を必ず取り交わすようにしましょう。
契約時に口頭で説明を受けただけでは、担当者の変更や認識のズレなどでトラブルに発展するリスクが高まります。
また、未完成部分が完成した際には、再度現地で確認する機会を設け、契約内容通りに仕上がっているかをしっかりチェックしましょう。こうした手続きを踏むことで、安心して購入し、後のトラブルを防ぐことができます。
建売住宅を購入した後も安心して暮らすためには、アフターサービスの有無とその内容を事前に確認することが大切です。新築住宅の場合、法律で10年間は基礎や柱などの構造耐力上主要な部分、屋根や外壁などの雨水の浸入を防ぐ部分に対する保証が義務付けられています。
引き渡し後にトラブルが発生することもあり、問題が数年経ってから見つかるケースも少なくありません。保証期間やサービス内容、トラブルがあった際の問い合わせ先をしっかり把握しておくことで、購入後の不安を軽減できるでしょう。
建売住宅の購入では、建物だけでなく、立地や周辺環境の確認も含めて検討することが大切です。どれほど設備が整っていても、災害リスクが高い場所や生活に不便な場所では、後悔の原因になりかねません。
ここでは、地盤や災害リスク、周辺環境の確認ポイントをご紹介します。
11.地盤調査やハザードマップを確認する
建売住宅を購入する際は、建物の性能だけでなく土地の安全性にも注目する必要があります。
まず確認すべきは、「地盤調査が行われているかどうか」です。地盤が弱いと災害時の倒壊や傾きのリスクが高まるだけでなく、経年による外壁のひび割れ、天井のズレといったトラブルにつながる恐れがあります。
地盤調査報告書を見ることで、地盤の硬さや性質を客観的に把握することが可能です。
また、地盤が強固でも安心とは限りません。国土交通省や自治体が公開している「ハザードマップ」で、洪水・土砂災害・液状化などの地域的な災害リスクを事前に確認しましょう。
確認する際は、物件そのものだけでなく、近隣土地（主要道路までの導線）などの浸水リスクもチェックしておくと、万が一の備えにもつながります。
建売住宅の周辺環境は住みやすさに大きく影響するため、家族の生活スタイルに合っているかを事前に確認することが大切です。
具体的には、昼と夜、平日と休日など、時間帯や曜日を変えて周辺を実際に歩いてみることをおすすめします。スーパーやコンビニ、病院、役所、銀行など生活に関わる施設へのアクセスや、人通り・騒音の有無もしっかりチェックしましょう。
また、周辺エリアの治安についても、警察が公開する犯罪発生情報などをもとに確認しておくと安心です。さらに、近隣住民から日常生活の利便性や雰囲気について話を聞いてみるのも良い方法です。周辺環境は購入後に自身で改善しにくい部分であるため、時間をかけて調査することが重要です。
建売住宅の購入では、価格や資金計画の確認が欠かせません。物件価格だけで判断せず、頭金の準備や追加費用の有無、価格設定の背景まで細かく確認することが重要です。
ここでは、資金面で押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。
「頭金」とは、住宅ローンを組む際に物件価格の一部を自己資金で事前に支払う金額を指します。頭金を多く用意できれば、それだけ借入額が減るため、毎月のローン返済負担が軽くなり、支払総額にかかる利息も抑えられます。
一般的に、物件価格の1割以上の頭金を用意すると、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35（保証型）」を低金利で借りやすくなります。
なお、頭金がゼロでもローン審査に通ることはありますが、金利が高くなる可能性や審査が厳しくなるケースも多いため注意が必要です。金利変動リスクを軽減したい場合は、頭金ありのローンが安心です。
また、親からの贈与を利用する場合、省エネ住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで贈与税の非課税枠が使えるため、これらを活用できるとローンを組む際の大きなメリットになります。
ただし、金融機関によっては頭金なしでもローンが組めるケースもあるため、生活費やその他の出費に備えたい場合は、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談することをおすすめします。
14.物件価格の内訳を確認する
建売住宅の価格を見る際は、単に「総額がいくらか」だけで判断すると齟齬が起きる場合があります。
建売住宅の価格には「土地・建物・消費税」が含まれますが、表示されている価格はあくまでも「標準仕様」の範囲で、実際に生活するためには多くの追加費用が発生する可能性があります。
一般的に、追加費用は物件購入価格の約6～10％が目安です。以下に主な内訳をまとめました。
| 項目 | 内容・目安費用例 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3％＋6万円＋消費税が上限 |
| 印紙税 | 契約金額に応じて異なる（例：1,000万円以下 → 1万円） |
| 登記費用 |
①登録免許税額：不動産の固定資産税評価額×税率 |
| 不動産取得税 | 物件価格の約3〜4％ |
| その他 | ローン手数料、保証料、火災保険料など |
さらに、以下のような設備はオプション扱いとなるケースも多く、費用に含まれていない場合があります。
これらが標準仕様に含まれているかどうかは、ハウスメーカーによって異なるため、契約前に仕様や追加費用の内容を書面でしっかり確認しておくことが重要です。こうした内訳を理解し、資金計画を立てることが失敗を防ぐポイントとなります。
⇒建売住宅のオプション -基本・おすすめオプションや費用相場をご紹介-（参照関連コラム）
15.安すぎる建売住宅を購入しない
相場より極端に安い建売住宅には注意が必要です。住宅の建築には、建物の材料費・施工費・人件費がかかり、そして土地には周辺相場があります。適正価格にはそれなりの根拠があるため、安すぎる場合には「なぜ安いのか」を冷静に見極める必要があります。
例えば、土地や建物に欠陥がある可能性や、過去に事故や事件が発生した「心理的瑕疵物件」が近隣にあるなどの懸念があります。
また、借地権付き物件で、土地代が含まれていないケースもあります。安さだけに惑わされず、なぜその価格設定なのか理由を説明してもらい、納得した上で判断することが大切です。
⇒建売住宅のメリット・デメリットは？購入前に抑えておきたいポイント（参照関連コラム）
建売住宅はすでに設計や施工が完了しているため、実際の建物を見てから購入できるという大きなメリットがありますが、その分、購入前に確認すべきポイントも多岐にわたります。物件選びで後悔しないためには、建物の品質や間取りの使いやすさ、設備の充実度を見極めることが重要です。
また、立地環境や地盤の安全性、価格の内訳まで細かくチェックすることも欠かせません。これらの項目をしっかり確認することで、安心して快適に暮らせる理想の住まいを手に入れられるでしょう。
建売住宅の購入をお考えの方は、ぜひ明和住宅へお気軽にご相談ください。経験豊富な専門スタッフが、あなたの理想の住まい探しを全力でサポートいたします。
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