不動産豆知識
住宅ノウハウコラム

建売の住宅ローン控除とは条件や計算方法について解説

ー新築建売 不動産屋のマメ知識ー

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皆さんこんにちは。
明和住宅スタッフ営業担当の坂本です。

建売住宅を購入した際に活用できる「住宅ローン控除」は、家計の負担を大きく軽減できる制度です。しかし、控除額の計算方法や申請手続き、必要書類など初めての方には分かりにくい点も少なくありません。

本記事では、建売住宅の住宅ローン控除について、基礎知識から具体的な申請方法、注意点まで分かりやすく解説します。これからマイホーム購入を検討されている方や、控除の申請を予定している方はぜひ参考にしてください。

 

✔建売住宅の住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末時点のローン残高の0.7％を所得税から控除できる制度です。

家計の経済的負担を軽減し、持ち家の取得を後押しする目的があります。2025年12月31日までに入居し、一定の条件を満たすことで適用可能です。条件については次章で詳しく紹介します。

子育て世帯や若者夫婦世帯には、下表のように借入限度額の優遇措置があり、例えば、省エネ基準適合住宅の場合、一般世帯の限度額が3,000万円であるのに対し、優遇措置の対象となる世帯では4,000万円まで引き上げられます。

住宅の種類（新築・買取再販）	世帯区分	2024年・2025年入居 借入限度額	最大控除期間	年間最大控除額	期間合計最大控除額
認定住宅 (長期優良/低炭素)	子育て・ 若者夫婦世帯	5,000万円	13年	35万円	455万円
	その他世帯	4,500万円	13年	31.5万円	409.5万円
ZEH水準省エネ住宅	子育て・ 若者夫婦世帯	4,500万円	13年	31.5万円	409.5万円
	その他世帯	3,500万円	13年	24.5万円	318.5万円
省エネ基準適合住宅	子育て・ 若者夫婦世帯	4,000万円	13年	28万円	364万円
	その他世帯	3,000万円	13年	21万円	273万円

控除期間は新築住宅の場合は原則13年間となり、控除しきれない所得税分は翌年の住民税からも一部控除されるため、長期的な節税メリットが期待できます。建売住宅の購入を検討する際は、同制度を活用することで経済的負担を軽減できるでしょう。

✔建売住宅で住宅ローン控除を受けるための条件

建売住宅で住宅ローン控除を受けるには、制度の適正な運用と公平性を確保する目的から、以下の5つの条件を満たす必要があります。

• 入居・居住に関する条件
• 面積・所得に関する条件
• ローン・住宅の所有状況に関する条件
• 過去の税制特例の利用状況に関する条件
• 省エネ基準に関する条件

条件を一つでも満たしていない場合、住宅ローン控除は受けられないため注意が必要です。ここでは、これら5つの条件について分かりやすく解説します。

●入居・居住に関する条件

住宅ローン控除を受けるための一つ目の条件は、住宅取得後6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで継続して居住していることです。ただし、年の途中で死亡した場合は、その日まで居住していれば控除対象となります。

また、転勤や病気などやむを得ない事情がある場合には、税務署に相談することで例外が認められるケースもあります。

●面積・所得に関する条件

認定住宅等の区分	適用要件
認定長期優良住宅	長期優良住宅の認定制度（法律第11条第1項）に基づき、認定を受けた住宅であること
低炭素建築物	都市の低炭素化の促進に関する法律（第2条第3項）に基づく低炭素建築物として認定、かつ証明がされていること
低炭素建築物とみなされる特定建築物	\都市の低炭素化の促進に関する法律に基づき、認定集約都市開発事業で整備された特定建築物として、市町村長または特別区長の証明を受けた住宅であること（法第16条）\
ZEH水準省エネ住宅	高い省エネ性能を持つ住宅として、国土交通大臣と財務大臣が定めた基準に適合していることが証明されている住宅であること
省エネ基準適合住宅	国交大臣と財務大臣が協議のうえ定めた、省エネ性能に関する基準に適合していることが証明された住宅であること

住宅ローン控除を受けるためには、住宅の床面積と所得に関する条件を満たす必要があります。一般的には、住宅の床面積が50㎡以上であることが求められますが、控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下の方が新築住宅を取得する場合、床面積要件が40㎡以上に緩和されます 。

また、住宅の種類によって適用要件が異なります。「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」などの認定住宅では、所定の基準に適合していることを証明する書類の提出が必要です 。

※2*2表を入れる

これらの条件を満たすことで、住宅ローン控除の適用を受けることが可能となります。

通常の住宅の場合

通常の住宅の場合、床面積が50㎡以上であることが条件です。また、そのうちの2分の1以上を自己の居住用として利用し、かつ合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。

特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合

特例に該当する住宅（特例居住用家屋または特例認定住宅等）の場合は、床面積が40㎡以上50㎡未満であることが条件となります。また、床面積の2分の1以上を自己の居住用として利用し、合計所得金額が1,000万円以下であることが住宅ローン控除の適用条件です。

さらに、建築確認を令和5年12月31日（特例認定住宅は令和6年12月31日）までに受けている必要があります。

 

●ローン・住宅の所有状況に関する条件

住宅ローン控除を受けるには、返済期間が10年以上ある住宅ローンを利用している必要があります。土地付き一戸建てなどのローンも対象となりますが、複数の住宅を所有している場合は、主に居住している住宅のみが控除の対象です。

また、贈与によって取得した住宅や、生計を共にする親族や特別な関係のある人から購入した住宅は対象外となります。これらの条件を満たすことで、住宅ローン控除を受けることが可能です。

●過去の税制特例の利用状況に関する条件

住宅ローン控除を利用するためには、入居した年とその前の2年の合計3年間に、以下の税制優遇措置を受けていないことが条件です。

• 居住用財産の特別控除（例：3,000万円控除）
• 買換え・交換による長期譲渡所得の特例 など

なお、入居した翌年から3年以内に他の資産を譲渡した場合であっても、これらの特例を受けていなければ、住宅ローン控除は適用可能です。つまり、譲渡所得特例と住宅ローン控除を同時に受けることはできない仕組みとなっています。


●省エネ基準に関する条件

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で、この住宅ローン減税を受ける場合、省エネ基準に適合していることも必須条件となりました。これは地球温暖化対策の一環として、省エネ性能を持つ住宅の普及を促すための措置です。

省エネ基準を満たす住宅には「長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の3種類があり、いずれも断熱性能やエネルギー消費量の基準をクリアしている必要があります。

ただし例外として、2023年末までに建築確認を受け、2024年6月30日までに工事が完了（竣工）した住宅は控除対象となります。省エネ基準に適合しない住宅は、2024年以降は住宅ローン控除の対象外となるため、今後住宅取得を検討する場合は、省エネ性能の確認をしておくことが重要です。

 

✔建売での住宅ローン控除額の計算方法

住宅を購入する際、住宅ローン控除を活用することで税負担を軽減できます。建売住宅の場合、一定の条件を満たせば控除対象となり、最大13年間にわたり控除を受けることが可能です。

ここでは、住宅ローン控除額の計算方法や具体的な計算例をみていきましょう。

●計算の流れ

住宅の区分		居住の用に供した年	控除期間	各年の控除額の計算（控除限度額）
認定住宅等	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（35万円）（注1）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）
	ZEH水準省エネ住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（31.5万円）（注1）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（24.5万円）
	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（28万円）（注1）
		令和6年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
		令和7年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）
その他の住宅		令和4年・令和5年	13年	年末残高等×0.7％（21万円）（注1）
		令和6年・令和7年	0年	年末残高等×0.7％（0万円）

建売住宅の住宅ローン控除額の計算の大きな流れは、まず住宅の区分や居住開始年、控除期間を確認することから始まり、そこから控除可能額を算出して所得税額を確認します。所得税から控除しきれない分は住民税から控除され、最終的な還付・減税額が決まります。

建売の住宅ローン控除額の計算方法は、以下の通りです。

1. 住宅区分・居住開始年・控除期間の確認
2. 控除可能額の計算
3. 所得税額の確認
4. 所得税からの控除
5. 住民税からの控除
6. 実際の還付・減税額

順に詳しく解説します。

1.住宅区分・居住開始年・控除期間の確認

住宅ローン控除の計算を始める際は、まず「住宅区分（一般住宅、認定長期優良住宅、省エネ基準適合住宅など）」を確認します。これは住宅の種類によって控除額や適用条件が異なるためです。

次に、居住開始年を確認します。入居した年によって控除期間や借入限度額が変わるため、正確な確認が必要です。

控除期間は原則13年ですが、令和6年・令和7年入居の場合は控除対象外（0年）となるため、注意が必要です。

 

2.控除可能額の計算

住宅ローン控除額は、「年末時点の残高等 × 控除率（0.7％）」で計算されます。

例えば、年末のローン残高が3,000万円で控除率が0.7％の場合、控除額は21万円（100円未満切り捨て）となります。

計算の基礎となる「年末残高等」は、年末時点の住宅ローン残高と住宅取得価格を比較し、いずれか少ない方の金額が適用されます。仮に、ローン残高が3,200万円で取得価格が3,000万円の場合、3,000万円が上限となります。

適用される控除限度額は、住宅の種類と入居年によって異なるため、各ケースで確認が必要です。

 

3.所得税額の確認

次に、その年に支払う予定の所得税額を確認しましょう。所得税が少ない場合は、控除額が大きくても全額を控除しきれないことがあります。

源泉徴収票や確定申告書で、自身の所得税額を事前に把握しておくことが重要です。

 

4.所得税からの控除

住宅ローン控除は、控除可能額と実際の所得税額を比較し、まずは所得税から差し引ける分だけ控除されます。

例えば、控除額が21万円で所得税が10万円の場合、10万円が所得税から控除されます。

 

5.住民税からの控除

控除額が所得税を上回る場合、所得税はゼロとなり、住宅ローン控除額の残りは翌年の住民税から控除されます。

控除できる金額は、「所得税から控除しきれなかった額」と「課税総所得金額等の5％（上限97,500円）」のいずれか少ない方となります。ただし、控除上限額は自治体によって若干異なる場合があります。

 

6.実際の還付・減税額

最終的な税の軽減額は、「所得税からの控除額」と「住民税からの控除額」の合計です。

所得税分は確定申告後に「還付金」として振り込まれ、住民税分は翌年度の住民税額が減額される形で反映されます。この2つを合わせた金額が、住宅ローン控除によって実際に負担が軽減される総額となります。

●シミュレーション

住宅ローン控除がどのように適用されるのか、具体的な数字で確認してみましょう。

ここでは、以下のケースを例に、控除額をシミュレーションしました。

• 年収600万円
• 4人家族（配偶者＋子2人）
• 住宅ローン残高2,700万円
• 控除率0.7％
• 所得税は約18万円

① まず、年末時点の住宅ローン残高2,700万円に控除率0.7％をかけると、控除可能額は189,000円（2,700万円×0.7％）です。

2,700万円 × 0.7% ＝ 189,000円

② 次に、支払う予定の所得税額を確認します。このケースでは所得税が約18万円であるため、18万円分が所得税から控除されます。

所得税は 約18万円

③ 控除可能額が所得税を上回る場合、残りの9,000円（189,000円－180,000円）は、翌年の住民税から減額されます。

所得税から控除できるのは最大18万円、残りの9,000円は翌年の住民税から減額

結果として、所得税で18万円が還付または減税され、住民税で9,000円が減額されます。合計で、18万9,000円の節税効果が得られるということです。

特に所得が少ない方ほど、所得税だけで控除しきれなかった分の「住民税からの控除」が重要です。控除率や控除期間、控除上限額は住宅の性能や入居年によって異なるため、必ず最新の制度内容を確認しましょう。

✔建売の住宅ローン控除の申請手続き方法

建売住宅の住宅ローン控除を受けるためには、適切な申請手続きが必要です。特に初年度は確定申告が必須となるため、早めに準備を進めましょう。2年目以降は年末調整で手続きが可能な場合もありますが、毎年の手続き内容や必要書類をきちんと確認し、控除を確実に受けることが大切です。

ここでは、建売の住宅ローン控除の申請手続き方法について、初年度・2年目以降のそれぞれをご紹介します。

●初年度（1年目）の申請手続き

住宅ローン控除の初年度（1年目）は、必ず確定申告が必要です。必要書類を準備し、納税地（通常は現住所）の税務署へ持参または郵送、もしくは「e-Tax」にて電子申告しましょう。

平成31年4月1日以降（令和元年以降）は、申告時に源泉徴収票の原本を添付・提示する必要はなくなりましたが、確定申告書を作成する際には源泉徴収票の内容が必要となるため、手元に準備しておくことが大切です。

必要書類の詳細については、次章で詳しく説明しています。初年度の申請を忘れると控除が受けられないため、早めの準備と申告を心がけましょう。

●2年目以降の申請手続き

2年目以降は、年末調整または確定申告のどちらかの方法で手続きが可能です。

確定申告をする場合は、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」「年末残高等証明書」を添付し、所轄税務署へ申告します。

会社員であれば、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼申告書」と、金融機関が発行する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出することで、年末調整で控除を受けることが可能です。いずれの場合も、必要書類の提出を忘れずに行いましょう。

✔建売の住宅ローン控除申請に必要な書類

建売住宅の住宅ローン控除を申請する際には、申請時にいくつかの書類が必要になります。書類がすべて揃っていないと控除を受けられない場合もあるため、早めの準備が大切です。

住宅の種類や取得方法によって追加書類が必要なこともあるため、自分のケースに合った書類を確認してください。

ここでは、建売の住宅ローン控除申請時に共通して必要な書類と、住宅のタイプごとに追加で必要な書類を確認していきましょう。

●共通で必要な書類

住宅ローン控除の申請に必要な書類は、主に本人確認や収入、住宅の取得・ローン状況を証明するものです。必要な書類は、以下の通りです。

• 確定申告書
• 住宅ローン控除の計算明細書（連帯債務がある場合は付表も）
• 借入金の年末残高証明書（金融機関が発行）
• 登記事項証明書（家の面積が分かるもの）
• 源泉徴収票
• 本人確認書類の写し
• 売買契約書または請負契約書の写し

土地も控除対象に含まれる場合は、土地の登記事項証明書や契約書の写しも必要です。また、補助金を受けている場合は、その通知書の提出で、贈与の非課税特例を利用している場合は、贈与税申告書の写しも用意しましょう。

●住宅のタイプごとの追加書類

住宅ローン控除の申請では、住宅のタイプごとに追加で必要な書類があります。住宅のタイプごとの追加書類としては、以下のようなものが挙げられます。

• 認定長期優良住宅の場合：認定通知書、住宅用家屋証明書など
• 低炭素建築物の場合：認定通知書、住宅用家屋証明書など
• ZEH水準住宅・省エネ基準適合住宅の場合：省エネ性能証明書 または 性能評価書
• その他の住宅（旧基準）の場合：建築確認済証または登記事項証明書（期限内のもの）

なお、登記事項証明書は、不動産番号の記載があれば省略できる場合もあります。住宅のタイプや取得時期によって必要書類が異なるため、事前にしっかり確認しましょう。

✔まとめ

建売住宅と分譲住宅の大きな違いは、それぞれの売り出し方にあります。建売住宅は完成済みの住宅を個別に販売するのに対し、分譲住宅は一つの分譲地に複数棟を一括で建築・販売する形式です。

いずれも、注文住宅に比べてコストを抑えて新築住宅を手に入れやすく、水道・ガス・電気などのインフラが整っていることが多いため、スムーズに新生活をスタートしたい方にぴったりの選択肢です。

特に、周囲と似たような外観を避けたい方や、ご近所との関係に適度な距離を保ちたい方には建売住宅が向いています。一方、整った街並みの中で暮らしたい方や、ご近所づきあいを重視したい方には分譲住宅が適しているといえるでしょう。

明和住宅は、地元静岡で40年以上の豊富な実績を持つ住宅会社です。一棟一棟の外観や内装等のデザインにこだわり、建売・分譲住宅でありながらもデザイン性と品質に優れた住まいを提供しています。

また、充実した標準仕様と、建売・分譲住宅に特化した高い施工技術により、コストパフォーマンスの高い住宅を実現しています。静岡市周辺の建売・分譲住宅なら、ぜひ明和住宅にご相談ください。

 

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住宅購入は生涯に一度の大きな決断なので、充分なリサーチと慎重な検討が大切です！
引き続き、家づくりをお楽しみください。

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