ー新築建売 不動産屋のマメ知識ー
☑建売住宅を購入したいと思っているが、
購入の流れ、プロセスがよく分からない方
☑住宅購入の資金計画を知りたい
☑建売住宅の購の流れをステップごとに解説
☑購入までの期間や注意点も解説
新卒で地元静岡に密着した不動産会社へ営業として勤務。
その後、2018年に明和住宅へ転職。
丁寧誠実に、お客様の「売りたい」「買いたい」、不動産に関するお悩みをトータルサポートしている。
女性ならではの視点と、お客様の人生背景に寄り添った提案を行っている。
皆さんこんにちは。
明和住宅スタッフ営業担当の上沼です。
建売住宅を購入する際には、売買契約を締結する以外にもさまざまな手順を踏みます。スムーズに手続きを進めるためにも、物件探しから資金計画の立案、契約手続き、物件登記、引き渡しまで、実際の流れを把握しておくことが大切です。
本記事では、建売住宅の買い方をステップごとに詳しく解説します。物件探しから契約までにかかる期間の目安や購入時の注意点についても触れているため、マイホームの取得をご検討中の方は参考にしてみてください。
建売住宅を購入する際には、資金計画の立案から物件探し、購入の申し込みや事前審査、そして売買契約の締結まで、いくつかの段階を経ることになります。スムーズに住宅購入を進めるためにも、段階ごとのポイントをおさえておきましょう。
住宅購入には多額の費用がかかるため、事前の入念な資金計画が必要不可欠です。適切な資金計画を立てることで、家計に合った建売住宅を購入できます。
資金計画の際は、現在の貯蓄から生活に必要な予備費や将来のための貯蓄を確保したうえで、住宅購入に使用可能な金額を決定しましょう。
住宅ローンの借入額は、家計に無理なく返済できる範囲内に抑えることが肝心です。一般的に、住宅ローン返済額は年収の25%以内が安全ラインといわれています。
以下は、年収500万～700万円のご家庭を例とした月々の返済額の目安です。
【年収500万円の場合】
【年収600万円の場合】
【年収700万円の場合】
上記計算はあくまでも一般論のため、家計の状況から毎月の返済額を計算し、負担が大きくなりすぎない範囲での借入額を算出するようにしましょう。住宅取得後にかかる修繕費などのメンテナンスコストや、固定資産税といったランニングコストも考慮する必要があります。
住宅購入の資金計画ができたら、次に行うのは物件探しです。資金計画に基づいて、予算内の物件候補を複数ピックアップしてみてください。物件探しの方法としては、インターネットや不動産広告から自分で探すほか、不動産会社、ハウスメーカーに依頼する選択肢もあります。
物件探しを始めるにあたっては、立地・間取り・価格など自分の希望条件を明確にしておく必要がありますが、理想が高くなりすぎないよう注意しましょう。求める条件があまりに多いと該当する物件が少なくなるため、譲れない条件を明確にして優先順位をつけておくのがポイントです。
希望の物件候補がピックアップできたら内覧を行い、現地でしか分からない情報を収集して、最終的な判断材料とします。内覧時には、間取り・設備・日当たり・騒音・周辺環境などをしっかりとチェックしましょう。
不明な点や気になる点があれば、不動産会社の担当者にきちんと確認しておきます。
希望に合う物件が見つかったら、次は売主に購入を申し込む段階です。この時点での支払いは基本的に発生しませんが、売主によっては申込金が必要な場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
購入の申し込み自体に法的な効力はありません。ただし、購入意思を売主に示すことで、他の人に物件を買われてしまう心配をなくせる点がメリットです。人気物件やエリアは買主が決まりやすいため、希望物件を見つけたら早めに申し込むことをおすすめします。
申し込みから契約までの期間は、1週間～10日程度が目安ですが、契約タイミングは売主との相談も必要です。あまり長い期間を空けることは、売主側が嫌がる傾向にあります。
住宅ローンの事前審査は、購入申し込みと同時に行われ、金融機関が借主の返済能力を評価するための重要なプロセスです。事前審査には、次のような書類が必要となります。
金融機関はこれらの書類に基づき、借主の年収や勤務年数、住宅ローン以外の負債の有無、社会的信用力などを総合的に評価します。
事前審査を通じて決定される借り入れ可能な金額が、実際に家を購入できるかどうかの基準となるでしょう。審査は通常1週間程度で完了し、問題がなければ本審査に進みます。
この際、審査に落ちた場合のリスクを軽減するために、「住宅ローン特約」のオプションが備わっているかどうかの確認は必須です。住宅ローン特約があれば、審査に通らなかった際に手付金が返金されることから、心理的負担が軽くなるでしょう。
また、事前審査においては、単に収入があれば多額の借り入れが認められるわけではありません。車のローンの有無、過去の支払い延滞などが総合的に評価されます。事前審査にあたって金融機関から書類を求められた場合は、手続きに遅れが発生しないよう、提出期限を守ることが大切です。
不動産の売買契約締結は、住宅の購入プロセスにおいて極めて重要な段階です。この段階で、購入希望者は売主とのあいだで法的拘束力のある契約を結びます。
契約締結に先立ち、購入者は宅地建物取引士から「重要事項説明書」の詳細な説明を受けなければなりません。この説明書には、物件の法的制限やインフラ状況、契約解除条件など、購入にあたっての大切な情報が記載されています。項目は多岐にわたるため、不明点があれば遠慮せずに尋ねておきましょう。
建売住宅の売買契約を締結する際は、売買価格の5〜10%程度の手付金を売主に支払うのが一般的です。手付金は購入意思の確認として機能し、契約解除時の違約金としても扱われる可能性があります。
契約締結後は、残金の準備や引き渡し日程の調整、引越し手続きなどを進めましょう。
建売住宅の売買契約を締結したあとは、住宅ローンの本審査の手続きとなります。事前審査が承認されていれば、本審査でも承認されやすくなりますが、100%通過するわけではありません。
本審査では、住民票、源泉徴収票、登記事項証明書などの書類の提出が求められます。また、火災保険への加入も必須条件です。
金融機関は、提出された書類をもとに購入者の返済能力や信用情報を詳細に精査します。本審査には通常7〜10日程度の日数がかかるため、入居予定日がある場合はそれを考慮して早めに手続きを進めてみてください。
事前審査の際にも触れましたが、万が一本審査に通らなかった場合に備えて、住宅ローン特約を契約に盛り込むのがおすすめです。この特約を利用する場合、本審査が通らなかったときにも手付金が返金されるなどのメリットがあります。
物件の登記と引き渡しは、住宅購入プロセスの最終段階であり、物件の所有権の移転とともに実際の引き渡しが行われます。登記手続きは、購入した不動産を正式に自分のものとするために必要不可欠です。
新築の建売住宅を購入する場合、以下の登記手続きが求められます。
これらの登記手続きは、司法書士に依頼する形が一般的です。司法書士への報酬費用は10万円程度が相場ですが、登記に関わる費用の大半は登録免許税（税金）であり、土地評価額や借入額によって大きく変動します。
登記手続きと並行して、住宅ローンの融資が実行されるため、融資を受けた資金で残代金を支払いましょう。売主から物件の鍵が引き渡された時点で、正式に物件の所有権が購入者へ移転します。引き渡し時に受け取る説明書や保証書なども、きちんと保管しておいてください。
新居での生活をスムーズにスタートさせるために、引越しと入居も計画的に進める必要があります。家具や家電の準備、引越し業者の手配、ライフラインに関する手続きなど、すべての手順において余裕を持ったスケジュールを組むよう心がけましょう。
引越しに必要な資金をあらかじめ計算し、予期せぬ支出にも備えることで、安心して新生活を始められます。特に入社・入学シーズンなど、引越し業者の繁忙期は利用料金が高くなる可能性があるだけでなく、予約も取りにくくなるかもしれません。購入物件が決定した時点で予約をするなど、早めの行動を意識してみてください。
建売住宅は土地と建物がセットで売られているため、手続きが比較的簡略化されており、契約から入居準備まで短期間で進めることが可能です。契約後の入居準備期間は3ヶ月程度が一般的ですが、状況によっては1ヶ月ほどで入居できる場合もあります。
しかし、物件探しの段階で、自分の理想を実現できる魅力的な物件を見つけるまでに時間がかかることも考えられるでしょう。
物件選びの際は、できるだけ多くの選択肢を検討し、慎重に判断を下すことが重要です。一方で、「よくよく検討を重ねて購入を決めたときには、すでに物件が売れてしまっていた」ということも珍しくありません。
人気物件は発売後すぐに他の購入希望者が契約してしまうケースも多いため、決断の時期を逃さないよう、自分にとっての優先条件を明確にしておくことが大切です。
■弊社営業より
不動産は「同じ物件に対して同じ時期に購入希望者が重複する」という不思議なジンクスのようなものがあります。
例えば1年以上売れていない物件に対して2週間以内に3件購入申込があった。なぜ1年以上残っていたのにこのタイミングでここまで重なるんだろう…ということも珍しくありません。
もちろん購入するという判断をすぐに下すのは簡単にはできないですが、時間をかけて検討するということが必ずしも正しいというわけではありません。時と場合によっては多少の見切り発車をすることも大事かもしれません。
建売住宅の購入は、人生のなかでも大きなイベントです。せっかくのマイホーム取得で後悔を残さないためにも、購入の流れにおける注意点をしっかりと理解しておきましょう。
建売住宅の購入価格に含まれる内容は、契約前に忘れず確認するようにします。建売住宅は価格設定が比較的リーズナブルですが、購入価格に含まれる範囲が不明確な場合もあり、予定外の追加費用が発生するリスクがあるためです。
具体的には、以下のようなケースが想定されるでしょう。
こうした設備をオプションで追加すると、当初の購入価格を大幅に上回ってしまう可能性があります。したがって、購入契約を締結する前に、見積もりに記載されている項目をしっかりと確認し、自分が必要とする設備が購入価格に含まれているかどうかの吟味が必要です。
不明瞭な点や気になることがあれば、必ず売主側に確認を取り、思わぬ追加費用が発生しないよう注意を払いましょう。
建売住宅の見た目や価格、性能はもちろんのこと、立地と周辺環境についても入念にチェックする必要があります。住宅の立地と周辺環境は、日々の生活の快適性を大きく左右するためです。
事前にチェックしておきたいポイントとして、次のようなものが挙げられます。
これらを確認するには、時間帯を変えて複数回現地に足を運び、周辺を歩いて実際に確かめることが欠かせません。可能であれば、周辺に住んでいる知り合いなどから生活環境について話を聞くと、より詳しい情報を得られて参考になるでしょう。
立地と周辺環境は、住宅購入後の満足度や暮らしやすさに影響を与える要素です。購入前の調査を怠らず、自分や家族にとって本当に快適な環境なのかを見極めてみてください。
建売住宅を購入する際には、アフターサポートの内容を確認してから契約締結へと進みましょう。新築住宅であっても、時間の経過とともに潜在的な欠陥が発見される可能性があるためです。
住宅メーカーによるアフターサポートが手厚ければ、定期的な検診や長期保証によってメンテナンスにかかる費用の負担が軽減され、安心して長く住み続けられます。
確認すべき主なポイントは、以下のとおりです。
住宅を長期にわたって快適に維持するために、アフターサポートは欠かせません。気になる住宅メーカーのサポート内容を比較し、安心して契約できるところを選びましょう。
静岡市は、都市の利便性と自然の豊かさが調和した住みやすい街です。交通の便が非常に良く、商業施設や公共サービスも充実しています。
子育て支援制度や移住支援制度も整備されており、家族連れや新生活を始める方も安心できる環境が整っています。また、お試し住宅の提供により、移住を後押しする取り組みも進められています。
他にも、スポーツチームとの連携を通じた地域の活性化に力を入れるなど、さまざまな世代が快適に暮らしやすい静岡市は、魅力的な居住エリアの一つといえるでしょう。
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