ー新築建売 不動産屋のマメ知識ー
☑建売の購入にあたってどの項目にいくらくらい
かかるのか知りたい
☑諸費用の内訳や価格別のシミュレーションを紹介し、
諸費用に関する悩みを解消
大学卒業後、大手ハウスメーカーに住宅営業として勤務後、2019年に明和住宅へ転職。
大手ハウスメーカーと地元工務店双方を経験しているため、両側の目線での住宅提案が可能。土地も扱う明和住宅において、セミオーダー形式による注文住宅のコストカット提案等、地元工務店ならではの柔軟性を活かした営業活動を行う。
皆さんこんにちは。
明和住宅スタッフ営業担当の坂本です。
建売住宅を購入する際、物件価格ばかりに注目しがちですが、それ以外にもさまざまな諸費用がかかります。これらの諸費用には、住宅ローン手数料・保険料・税金などが含まれ、購入金額とは別に、数百万円単位の費用が必要になるケースも少なくありません。
この記事では、建売住宅を購入する際にかかる諸費用の内訳や金額の目安、諸費用のシミュレーション、費用を抑える方法をわかりやすく解説します。
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【この記事で分かること】
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建売住宅の諸費用は、一般的に購入価格の5〜10％が目安です。例えば、4,000万円の物件の場合、200万〜400万円が別途必要になります。
また、諸費用とは別に、照明器具・網戸・シャッターなど生活に必要な設備が建物の本体価格に含まれず、別途追加工事費用がかかるケースもあります。どこまでが標準仕様に含まれるのか、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
ここでは、建売住宅の購入にかかる諸費用の内訳について、購入前・購入時・住宅ローン利用時の3つのタイミングごとに解説します。
建売住宅の購入前の諸費用として、購入の意思を示す手付金の他に、契約書作成にかかる「印紙税」が挙げられます。まずは、建売住宅の購入前に必要な印紙税の目安を見ていきましょう。
印紙税は、建売住宅の「売買契約書」のように、法律で定められた課税文書を作成する際に課される国税です。
高額な不動産取引の証拠となる重要な契約書に対して、その作成自体に税金がかかる仕組みとなっており、契約の信頼性を担保する意味合いも持ちます。これらは住宅ローンが実行される前に現金で支払うことが多いため、ある程度の自己資金をあらかじめ準備しておくことが大切です。
印紙税の金額は、契約書に記載された売買金額に応じて段階的に決まります。納税は、税額に相当する収入印紙を郵便局などで購入し、売買契約書に貼り付けて消印をすれば完了です。
通常、契約金額が大きくなるほど印紙税額も高くなりますが、現在は不動産売買契約書に対して税負担を軽減する特例措置が設けられています。
契約時には、物件価格に応じた印紙税額を事前に確認しておくと良いでしょう。
■売買契約書の印紙税額
| 契約金額 | 本来の税金 |
軽減後の税額（令和9年3月31日まで） |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超え5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
建売住宅の購入時には、以下の諸費用が発生します。
これらの多くは住宅ローンの融資実行と同時に支払われますが、費用の種類は多岐にわたるため、何にどのくらいの費用がかかるのか事前に把握しておくことが重要です。
ここでは、建売住宅の購入時にかかる諸費用について、ひとつずつ詳しく解説します。
不動産売買における仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
具体的には、物件情報の提供や内覧の案内、売主との価格・条件交渉、複雑な契約書の作成、住宅ローンの手続きサポートといった業務への対価として支払います。
仲介手数料は、売買契約が成立した場合にのみ支払い義務が発生し、売主から直接購入する場合には発生しません。
なお、仲介手数料の上限額は法律（宅地建物取引業法）で定められており、下限はありません。例えば、物件価格が400万円を超える場合の上限は、「（物件価格（税抜）× 3% + 6万円） + 消費税」の計算式で求められます。
物件価格が2,000万～6,000万円の仲介手数料は、以下の通りです。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
この計算方法を使うことで、仲介手数料のおおよその目安を事前に把握できます。
また、不動産会社によっては値引き交渉に応じてもらえるケースもあります。金額が高額になりやすいため、契約前に必ず確認しておくことが大切です。
表題登記費用は、新築建売住宅の情報を法務局に初めて登録する際に発生します。表題登記とは、まだ登記簿が存在しない建物に対し、所在地や構造、床面積などを記録する手続きです。
登記申請自体に登録免許税はかからないものの、専門的な書類や図面の作成が必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。報酬金額の目安として、約8万～12万円がかかります。
この登記が完了しないと、その後の「所有権保存登記」や住宅ローンの「抵当権設定登記」に進めないため、必須の手続きです。
所有権登記費用とは、購入した建売住宅の所有権が自身のものであることを法的に明確にするための手続きにかかる費用です。
新築の建売住宅の場合、相場は20万〜50万円程度で、その内訳は国に納める「登録免許税」と、手続きを代行する「司法書士への報酬」で構成されます。
建売住宅の購入時には、主に以下の3種類の登記が必要です。
これらのうち、所有権保存登記と所有権移転登記には「登録免許税」という税金がかかります。税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算されます。固定資産税評価額とは、市町村が算定する公的な評価額で、実際の売買価格とは異なります。
登記の種類と税率は以下の通りですが、一定の要件を満たすマイホームの場合、軽減措置が適用されます。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
| 所有権保存登記（建物） | 固定資産税評価額 | 0.4% | 0.15% |
| 所有権移転登記（土地） | 固定資産税評価額 | 2% | 0.3% |
※固定資産税評価額とは、市町村が算定する不動産の公的な評価額のことで、実際の売買価格とは異なる
※上記の軽減税率の適用を受けるには、一定の条件がある
参照⇒登録免許税の税額表
不動産の登記手続きは専門的で複雑なため、一般的に司法書士に依頼します。報酬の相場は、必要な手続き一式で5万～10万円ほどが目安です。
報酬額は案件の難易度や依頼する事務所によって異なるため、事前に見積もりを確認しましょう。
不動産取得税は、土地や建物の取得時に一度だけ課される都道府県税です。支払うタイミングは、購入直後ではなく、不動産の引き渡しから3ヶ月〜半年ほど後であり、郵送されてくる「納税通知書」で納付します。
税額は「固定資産税評価額 × 3%」で計算できます。この固定資産税評価額は、実際の購入価格とは異なる公的な評価額です（※税率は本則4%ですが、令和9年3月31日までは3%に軽減）。
新築住宅には大幅な軽減措置があり、建物の評価額から1,200万円が控除されます。そのため、一般的な新築の建売住宅では課税標準額が控除額を下回り、結果的に税額が0円になるケースがほとんどです。
登記手続きを行えば原則として申告は不要で、自動的に納税通知書が届きます。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に課される税金です。
不動産を購入する際には、売主がすでに支払った1年分の税金を、引渡日以降の期間に応じて買主が日割りで精算するのが一般的です。
固定資産税は、土地や建物といった不動産（固定資産）を所有していることに課され、都市計画税は、物件が「市街化区域」内にある場合に上乗せされます。
税額はそれぞれ、「固定資産税評価額」に標準税率（固定資産税1.4%、都市計画税0.3%）をかけて算出されます。
購入した翌年からは、自治体から買主宛に納税通知書が届き、毎年これらの税金を納めていくことになるため、事前に金額の目安を把握しておくことが大切です。
住宅ローンを利用して建売住宅を購入する場合、物件価格以外にも以下の諸費用が必要です。
これらの多くは住宅ローンの融資実行と同時に支払われますが、費用の種類は多岐にわたるため、何にいくらかかるのかを事前に把握しておくことが重要です。
ここでは、住宅ローン利用時にかかる諸費用について、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
住宅ローンを組む際には、金融機関に支払う「ローン手数料（融資事務手数料）」と、保証会社に支払う「保証料」が必要です。
ローン手数料には、借入額に関わらず3万～5万円程度の「定額型」と、借入額に一定の利率（多くは2.2％）をかけて計算する「定率型」の2種類があります。
例えば、3,000万円を借りる場合、定率型では66万円程度の手数料が必要です。
定額型は初期費用が低めですが、別途数十万円以上の保証料が必要なことが多いです。一方で、定率型は初期費用が高めでも、保証料が不要（または金利に組み込まれている）な場合が多く、トータルでは定率型の方が安くなることもあります。
そのため、目先の手数料の安さだけで判断せず、手数料・保証料・金利を含めた総支払額で比較することが重要です。
⇒建売の住宅ローン控除とは条件や計算方法について解説（参照関連コラム）
住宅ローンを利用する場合、融資する金融機関が物件を担保とするための「抵当権設定登記」が必要です。この登記にかかる登録免許税は、「住宅ローンの借入額 × 税率」で算出されます。
通常税率は0.4%ですが、2025年11月時点では、軽減措置により税率0.1%（2027年3月31日まで）が適用されます。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
| 抵当権設定登記 | 住宅ローンの借入額 | 0.1% |
登記手続きは専門性が高く複雑なため、通常は司法書士に依頼し、その報酬として4万円程度の費用が別途かかることが一般的です。
住宅ローンを組む際には、金融機関と交わす「金銭消費貸借契約書」に印紙を貼付して納める「印紙税」がかかります。不動産売買契約書とは異なり、こちらの契約書には印紙税の軽減措置はありません。
住宅ローンの借入額に応じて定められた税額分の収入印紙を契約書に貼付し、納税する必要があります。具体的には、借入額に応じて以下の税額が発生します。
| 借入額 | 税額 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 |
ただし、金融機関との手続きを電子契約で行った場合は課税文書と見なされず、この印紙税は不要になります。
住宅ローンを組む際には、金融機関から火災保険への加入が必須条件とされることがほとんどです。火災保険料に明確な相場はなく、建物の構造（木造・鉄骨など）や所在地、補償内容によって保険料が大きく異なります。
目安としては、契約期間5年分の一括払いで10万〜40万円程度となるケースが多く、一般的に木造住宅は鉄骨造より保険料が高くなる傾向があります。
注意点として、地震を原因とする火災や津波の被害は、火災保険のみでは補償されません。
これらの損害に備えるには、別途「地震保険」への加入が必要です。
地震保険は単独では加入できないため、契約は火災保険とセットで計画しましょう。地震保険の金額は、火災保険金額の30〜50%の範囲で設定されます。
建売住宅の購入にかかる諸費用をシミュレーションし、下表にまとめました。
| 項目 | 概要 | 建売住宅の価格 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 超え |
3,000万円 超え |
4,000万円 超え |
5,000万円 超え |
6,000万円 超え |
||
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬（上限額） | 約72.6万円 | 約105.6万円 | 約138.6万円 | 約171.6万円 | 約204.6万円 |
| 印紙税 | 売買契約書・ローン契約書に貼る印紙代 | 3万円 | 3万円 | 3万円 | 9万円 | 9万円 |
| 表題登記 登録費用 |
土地家屋調査士への報酬 | 8万〜12万円 | 8万〜12万円 | 8万〜12万円 | 8万〜12万円 | 8万〜12万円 |
| 登録免許税 | 不動産登記の際に国に納める税金 | 約8万円 | 約12万円 | 約17万円 | 約21万円 | 約25万円 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する専門家への報酬 | 9万円 | 9万円 | 9万円 | 9万円 | 9万円 |
| ローン諸費用 | 金融機関に支払う手数料や保証料 | 約44万円 | 約66万円 | 約88万円 | 約110万円 | 約132万円 |
| 火災・地震保険料 | 損害保険会社に支払う保険料（10年一括） | 13万〜45万円 | 13万〜45万円 | 13万〜45万円 | 13万〜45万円 | 13万〜45万円 |
| 不動産取得税 | 不動産取得時に一度だけかかる税金 | 0円 | 0円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 固定資産税 | 売主へ支払うその年の税金の未経過分 | 10万〜15万円 | 10万〜15万円 | 10万〜15万円 | 10万〜15万円 | 10万〜15万円 |
| 合計 | 約168万～203万円 | 約228万～263万円 | 約280万～322万円 | 約351万～387万円 | 約411万～446万円 | |
上記の表から、物件価格が上がるにつれて諸費用の総額も増加することがわかります。特に、物件価格に応じて算出される「仲介手数料」や、借入額に比例する「ローン諸費用」が総額を押し上げる大きな要因です。
例えば、4,000万円の物件では約280万〜322万円、6,000万円では約411万〜446万円が目安となります。
ただし、この金額はあくまで一般的なモデルケースです。実際には、利用する金融機関のプラン、仲介会社の有無（売主直売の場合は不要）、物件の評価額、各種軽減措置の適用状況などによって費用は変動します。
計画を立てる際は、ご自身の条件に合わせて不動産会社や金融機関から詳細な見積もりを取得しましょう。
⇒建売住宅購入の流れは？注意点もあわせて解説（参照関連コラム）
⇒建売住宅の探し方は？物件を探す際のコツも解説！（参照関連コラム）
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ただし、借入総額が増えることで支払う利息も増え、総返済額は高くなるというデメリットを理解しておく必要があります。
なお、ローン実行前に支払う印紙税や不動産取得税などは、現金で支払うことが一般的です。
また、借入額が物件価値を上回る「オーバーローン」状態になると、審査が厳しくなったり、将来売却する際にローン残債が残りやすくなったりするリスクもあるため、注意が必要です。
自己資金が不足する場合に有効な手段ですが、必ず総返済額を試算し、慎重に検討しましょう。
建売住宅の諸費用は高額ですが、いくつかのポイントを押さえることで負担の軽減が可能です。特に、住宅ローンの手数料や火災保険料は、金融機関や保険会社の選び方、プラン内容によって数十万円の差が出ることもあります。
ここでは、建売住宅の購入にかかる諸費用を抑える方法として、具体的な節約方法をご紹介します。賢く選択して、新生活の資金にゆとりを持たせましょう。
●金融機関の選び方を工夫する
住宅ローン関連の諸費用を抑えるには、金融機関の選び方が重要です。
ローン手数料や保証料は、金融機関や商品によって金額体系が大きく異なるため、目先の金利だけでなく、手数料や保証料を含めた「総支払額」で比較検討すると良いでしょう。
また、手数料が安い「定額型」と、保証料が不要な「定率型」の特徴を理解し、自分の資金計画に合う方を選ぶことが大切です。
複数の金融機関（メガバンクやネット銀行など）から見積もりを取り、最も有利な条件のローンを見つけましょう。
火災保険料と地震保険料は、補償内容や支払い方法を見直すことで、諸費用を効果的に削減できます。不動産会社に勧められたプランをそのまま契約するのではなく、本当に必要な補償内容に絞り込むことが重要です。
例えば、ハザードマップで水害リスクが低い地域であれば、「水災補償」を外す選択肢を検討するといったことです。その際には、不動産会社の担当者に相談することや、直接、現地の近隣住民に確認することが推奨されます。
また、複数の保険会社から相見積もりを取って比較することや、保険期間を5年など長めに設定し、一括払いや年払いなどのまとめ支払いを活用することで、保険料を抑えやすくなります。
なお、火災保険とセットで検討する地震保険については国が負担する保険のため、どの保険会社に相談しても保険料は変わりません。
建売住宅の購入には、物件価格とは別に、その5〜10%にあたる諸費用が必要です。具体的には、不動産会社への仲介手数料、印紙税や登記費用などの税金、住宅ローン関連費用などが含まれます。
これらの内訳を正しく理解し、事前に詳細な資金計画を立てることで、思わぬ出費を防ぎ、スムーズな購入につながります。
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